マンションオーナー必見! 借地権がついた土地の解体工事をする際に気をつけたい点について


家を建てる場合、もともと所有していた土地に家を建てるケース、新たに土地を購入してその土地に家を新築するケース、ほかの方が所有している土地を借りてその上に家を建てるケースなどがあります。1つ目・2つ目のケースは土地も建物も自分の名義ですが、3つ目のケースでは土地はオーナーの名義ということになります。

そのようにほかの方から借りている土地は、いつかは返還することになります。そのときには多くの場合、建てている建物を解体して借りる前の状態に戻す必要があるのです。こうした借地権付き土地で行う解体工事についての注意点を理解しておきましょう。

借地権付き土地とは?

第三者から土地を借りそこに建物を建てるケースにおいて、土地を借りる権利を「借地権」といいます。この場合、借りた土地の上に建てた建物の所有権は自分(土地の借り主)にありますが、土地の所有権はあくまでオーナーが保持しています。

借地権に関しては基本的なルールが法律で定められており、契約期間は最短30年間、1回目の契約更新では20年以上、2回目の契約更新では10年以上とすることとされています。借地の契約を取り交わしたら、正当な理由がない限りは土地のオーナーである貸し主から契約を終了させることはできません。

それだけ借り主が強い権利をもつ借地権ですが、借りている土地である以上、使用には一定の制限があります。自分名義の家であっても、その家を取り壊して建て替える場合はもちろん、リフォームや増改築、家の売却などを行うにはオーナーの承諾を得る必要があるのです。その際に手数料が発生することもあります。

借地権付き土地の解体作業で気をつけること

借地権があるとはいえ、契約期間を定めて借りている土地である以上、いずれは土地を返還するときがやってきます。契約終了時の対応については土地の賃貸借契約書で取り決めがなされていることが多いですが、一般的には建物を解体し、土地を更地に戻して返還することになります。

そうなれば、建物の解体工事を行う必要があり、その費用は借り主が負担することに。さらに、滅失登記を完了させる義務を負うケースもあります。契約終了に伴う土地返還時の対応については、あらかじめ契約書で取り決め事項を確認しておきましょう。

もう一つ確認しておきたいのが、いつまでに返還しなければならないかという借地期限です。住宅の解体工事ともなれば、まずは解体工事の見積もりを依頼してどの会社に依頼するかを決める必要がありますし、工事も1日や2日で終わるものではありません。

返還期限の間近になってあわてて手配するようでは、信頼できる解体業者を選ぶ余裕もなく、解体費用も高くつきがちです。そのようなことにならないよう、余裕をもって対応するために、返還の期限はきちんと理解しておきましょう。

借地権付き土地の交渉アドバイス

借地権の契約期間満了を迎え、借り主が契約解除を希望して土地を返還するケースでは、借り主が土地のオーナーに対して建物の買い取りを要求する権利が認められています。これは法律で定められている「建物買取請求権」で、土地に付属させた建物などを時価で買い取るよう請求できるというものです。

請求しても必ず買い取ってもらえるとは限らず、建物の新しさや資産価値によっても異なりますが、要求できる機会を得られるのは貴重です。反対に、土地のオーナーの都合で契約解除となり土地を返還するケースでは、建物の買い取り請求だけでなく、借地権の買い取りを請求することもできます。

そのほか、古くからの貸し借りでは口頭での約束のみで賃貸借契約書が残っていないということも珍しくありません。いずれの場合も、土地のオーナーの要求や一般的な慣例をそのまま受け入れるのではなく、土地のオーナーと話し合いの場をもつことが大切です。

おわりに

借地権付きの土地に長年住んでいると、ほかの方が所有する土地であることを意識する場面が少なくなります。ですから、土地を返還するということになっても、具体的に何をすればいいのかわからないということも多くなりがちです。

借地権付きの土地でスムーズに契約を終了させるためには、まずは賃貸借契約書の内容を十分理解し、そのうえで土地のオーナーときちんと話し合いをしておくことが大切です。そうして最終的に建物の解体工事を行うことになったら、信頼できる解体業者を選びましょう。


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