モヤモヤ解消！ わかりやすい土地評価額についての考え方と計算方法について
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土地の売買価格には「相場」と呼ばれるものがあります。これは、「その土地の地域や面積、立地などの条件であれば、このぐらいの価格で取り引きされることが多い」という重要な目安です。しかし、定価ではありません。土地には定価はないのです。
それどころか、「一物四価（五価）」という言葉があることからもわかるように、土地にはいくつもの異なる価格が存在するのです。土地を売買しようと思うとき、あるいはその土地にかかる税金を計算しようとするときには、その土地の価格をどのように判断すればいいのでしょうか。
目次
土地評価額と4種類の土地価格について
「一物四価」といわれるように、土地には4種類の価格が存在するとされています。場合によっては、これらに不動産鑑定士による鑑定評価額を加えて「五価」とされることもあります。
実勢価格
不動産市場において、利害関係のない第三者間で実際に取り引きされている価格、いわゆる「時価」です。売買価格の相場観をつかむときなどに参考になります。
地価公示価格（公示地価）／基準地価
前者は国土交通省が、後者は都道府県がそれぞれ公表している土地評価額です。いずれもさまざまなシーンで取引価格の目安として扱われる公的な基準です。
路線価（相続税評価額）
国税庁が公表している土地評価額で、前出の公示価格や市場での売買取引などを参考にして決められ、相続税や贈与税などを計算する際の基準として使われます。
固定資産税評価額
固定資産税や都市計画税などの税額を決めるために使われる評価額で、3年ごとに地方自治体が算出して不動産の所有者に通知します。
土地評価額の計算方法
土地の所有者がその価格を知りたいと思ったら、前項で述べた価格のデータを調べ、土地の面積を乗じた額を試算してみましょう。
実勢価格は、国土交通省の「土地情報総合システム」や不動産会社の公表データなどから情報を得ることができます。地価公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額は、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営するWebサイト「全国地価マップ」で確認できます。
これらの価格のなかで最も高くなる傾向にあるのは実勢価格ですが、実勢価格はさまざまな要素で変わりやすく、変動の激しい価格といえます。対して、それ以外の価格はそれほど変動幅がなく、路線価は地価公示価格のおよそ8割、固定資産税評価額は地価公示価格のおよそ7割が目安となります。
おすすめの査定サイトの紹介
土地を売却したいと考える方が知りたいのは、実勢価格でしょう。土地活用の選択肢を考えるにあたっては「いくらぐらいで売却できそうか」という情報は重要なデータになりますし、不動産売却の実務を不動産会社に頼むとしても所有者自身が価格感をつかんでおくことは非常に大切です。
それを知るためには、不動産の査定を受ける必要があります。不動産の査定は、不動産会社に依頼したり不動産鑑定士に依頼する方法がありますが、不動産会社などが運営する査定サイトを利用すると無料で手軽に査定を受けることができます。
たとえば、不動産一括査定サイト「イエウール」では、大手不動産会社はもちろん地域密着型のすぐれた不動産会社まで、日本全国の厳選された不動産会社に不動産の査定を依頼することができます。
ソニー不動産は国内で唯一「エージェント制」を導入している不動産会社で、売却専門のエージェントが担当します。対象は1都3県のみですが、その後の取り引きにおいても物件情報を囲い込みせずオープンに公開するため、高い価格で買ってくれる買い手を見つけられる可能性も高めることができます。
おわりに
土地の価格は一つに定まっているわけではありませんし、実勢価格だけをとってみてもその決まり方はケースバイケースで変動も激しいものです。土地の価格をどうとらえていいのかわからなくなることもあるでしょう。
そんなときは、「何のために土地の価格が知りたいのか？」を明確にしたうえで、その目的に応じた価格を確認・試算してみましょう。基礎知識と自分の目的がはっきりすれば、価格の理解は決して難しいものではありません。
