木造住宅の寿命は30年って実は嘘？木造住宅の住明と解体のタイミングの判断基準について
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建てたばかりの家はきれいで頑丈ですが、そんな住宅も築年数の経過に伴って老朽化します。いずれは住み続けることが難しい状態になり、その役目を終える日が来るのです。しかし、マイホームは大きな買い物。せっかく買った家にどのぐらい住むことができるのか、その家の寿命はどのぐらいなのかということは、多くの方が気にする点でしょう。
また、長く住み続けるには定期的な点検と修繕が不可欠ですが、それでも追いつかなければ家を建て替えるという選択肢もあります。修繕で対応するべきか、それとも一度解体したうえで新たに建て替えるか、その選択をするうえでも、住宅の寿命は目安になります。
寿命30年の根拠について
国土交通省の資料によれば、日本に多い木造住宅の平均的な寿命は、30年から80年程度とされています。「木造住宅の寿命は30年」という話を聞いたことがあるという方も多いと思いますが、それはここからきています。なお、鉄骨構造の住宅の寿命は30年から60年程度、鉄筋コンクリート構造の住宅では40年から90年以上です。
しかし、「木造住宅の寿命は30年」といっても、30年経ったら絶対に住めなくなる、住宅の耐久年数が30年しかない、ということではありません。そもそもこの数字の算出は、「解体された建物の平均的な築年数」「住宅総数を新築件数で割った『サイクル年数』」というところからとったもの。本当の意味での「寿命」を計測した数値ではないのです。
近年の日本には古民家ブームがありますが、日本で最古の民家は築700年、現存する世界最古の木造建築物である法隆寺も築1400年を超えています。木造住宅であっても、30年以上もたせることは十分に可能なのです。
修繕と解体の判断基準
木造住宅も時が経つにつれて設備が老朽化したり、使いづらいところが出てきます。それまでは修繕で対応していても、「もう解体したほうがいいのではないか」と考えることも出てくるでしょう。修繕で対応するか解体まで行うか、どのように判断すればいいのでしょうか。
目安の1つとしては「大規模修繕の時期」があります。住宅は長くても5年ごとに点検・修繕するのが望ましく、15年に1回は大規模なメンテナンスが必要になるとされています。20年程度経つと、水回りの設備の寿命もやってきます。そうなるまでは、定期メンテナンスで十分対応可能です。
反面、大規模修繕の必要が迫っており、その費用も相当なものになると見込まれるのであれば、解体やリフォームを考えてもいいでしょう。「家族のライフスタイルの変化」も目安になります。子供が大きくなって独立したり、夫婦が年を重ねて床の段差や設備の使い勝手が気になるようになったら、改築を検討するタイミングかもしれません。
近年は日本各地で大規模な地震なども相次いでいますが、地盤や立地によっては地震による倒壊や水没などの懸念が高いところもあるでしょう。古い建築基準法の時代に建てられた家であれば、耐震性にも不安があります。そのような場合も、解体して住み替えたり、耐震性を強化したりといったことを考えておくのが安心です。
本当の木造住宅の寿命
住宅の住み方やメンテナンスの手のかけ方によって、”住宅の寿命は大きく変わる”とはいうものの、実際のところ、住宅はどのぐらい住み続けることができるのでしょうか。
2011年、早稲田大学の教授たちによる「木造住宅の実質平均寿命」の調査が行われました。これは、建物の完工後の残存率（取り壊されていない建物の比率）が50％となるまでの年数を調べたものです。この調査結果によれば、木造住宅の実質的な平均寿命は65年でした。
また、現存する住宅の築年数を調べた総務省の2015年調査では、最も多かったのが「築26年から35年」（20.1％）、次いで「築36年から45年」（17.4％）でした。「築65年以上」は3.4％ですが、うち2％は1945年の終戦以前に建てられた住宅であると考えられています。
おわりに
住宅は、定期的に点検・修繕を行い、掃除をはじめとしたメンテナンスを日常的に施すことによって、長持ちさせることができます。築50年を経過した木造住宅に問題なく住んでいるというケースも少なくありません。京都では、築100年超の町屋を再生させるプロジェクトも盛んです。
せっかくの木造住宅に長い間快適に住むことができるようにするため、そして、住宅という資産を有効活用するため、住宅の寿命を意識してみるというのは住宅との向き合い方を考えるいい機会になるでしょう。
