2019.06.09

初心者必読！ 内装解体の手順と費用について徹底解説します。

解体工事というと、建物全体を取り壊すようなものを思い浮かべがちですが、建物自体はそのままで内装だけを解体する「内装解体」という工事もあります。これは、店舗や事務所として契約していた賃貸物件を退去するときなどに必要となります。

原状回復の必要から初めて内装解体することになった方や、内装解体は何度か経験しているが今度は初めて大型のテナントで内装解体をすることになり、それまでの小型物件とは勝手が違って対応に苦慮しているという方は、内装解体をどのように進めればいいかわからないということも多いのではないでしょうか。

内装解体とはどこまでの解体をいうのか？

「内装解体では、建物自体は壊さずそのままにして、内装だけを解体する」とはいうものの、「内装だけ」がどこまでを指すのか、具体的に何を解体すればいいのか、実はよくわからない——。こんな声をよく耳にします。

内装解体で取り壊す範囲が最も広いのが、建物の構造体は残してそれ以外の壁材から床材までのすべての内装を解体・撤去するもので、「スケルトン工事」と呼ばれます。

反対に、工事の範囲が比較的軽いのが、入居前の状態に戻す「原状回復工事」。物件を借りた方が取り付けた照明や空調、内装を取り外すなどして、物件を借りたときの状態に戻すというものです。

原状回復の一環として、借り主が施したカウンターなどの内部造作を解体・撤去する工事を行うこともあります。内装解体でどこまで取り壊すかは、賃貸契約時の取り決めなどによって異なり、物件のオーナーと借り主、解体工事を請け負う業者の間でしっかり打ち合わせする必要があります。

原状回復

原状回復とは、テナント退去時に入居時の状態に戻すことを言います。内装解体に加えて、テナントの修繕までが範囲です。店舗や事務所として入居時に持ち込んだ物の撤去、さらに壁紙や床のクロスの張り替え、室内クリーニングまで行います。

たとえば、店舗や事務所として入居時に持ち込んで使用したテーブルや椅子をすべて撤去し、厨房設備なども撤去、さらには室内のクロスなどを張り替え、最後に室内クリーニングして原状回復完了です。

内装解体

内装解体とは、テナント入居時に借り主が持ち込んだものを、すべて撤去することを言い内装を撤去するための工事のことです。たとえば、入居時に設置した、照明器具、インテリア、調理設備、什器などをすべて撤去し、テナント契約時の状態に戻します。

スケルトン仕上げ

スケルトンとは、骨格という意味があり、内装工事におけるスケルトン仕上げとなれば、建物の構造部分以外をすべて取り除く工事です。壁や天井、配管や電気配線などをすべて取り除き、骨組みだけの状態にします。鉄筋コンクリートの建物であれば、コンクリートの打ちっ放しの状態にします。

内装解体の知っておきたいポイント３つ

損をしないためにも、内装解体を依頼する際に以下のポイントを抑えておきましょう。

見積もりで失敗しないために

的確な費用で信頼できる解体業者に依頼するためには、解体工事の見積もりから業者選定にある程度時間を割くようにしましょう。遅くとも、工事開始の1カ月前には解体業者の現地調査を行い、見積もりを取り寄せるのが望ましいです。

現地調査には、物件オーナーか管理会社の担当者にも立ち会ってもらい、どこまで解体するかという範囲を関係者全員で明確に確認しておくこと。その内容を文書に残すことで、後々のトラブルを回避します。

コストカットのために

内装解体とはいえ、解体費用はそれなりにかかります。なるべく安く抑えるためには、解体業者に処分を依頼する不用品をなるべく減らしましょう。解体業者に処分してもらうものが増えれば増えるだけ、処分の費用が加算されることになります。

かといって、すべてを自分で処分するには手間も時間もかかりますので、そのバランスをとることが大切です。時間に余裕をもって解体業者に見積もりを依頼すれば、不用品の処分についても十分検討する時間が生まれます。

内装解体の専門用語

内装解体には、「A工事」「B工事」「C工事」という専門用語があります。「A工事」は物件のオーナーが依頼する内装解体で、建物の共用部分などで行うことが多いです。A工事の解体費用はオーナーが負担します。

B工事は、物件に入居するテナントが店舗や事業を始めるために必要な内装解体を行う際、テナントの要望をもとにオーナーが依頼する内装解体のこと。給排水や空調設備など、建物への影響が大きい部分でなされることが多く、B工事の費用はテナントの負担となります。

C工事は、同じくテナントが事業開始のために必要とする内装解体で、照明や間仕切りなどの軽微な工事で行われます。物件オーナーの承認のもとでテナントが依頼し、工事費用もテナントが負担します。

内装解体の注意点

内装解体を依頼する際の注意点を紹介します。

早期依頼と入念な打ち合わせ

内装解体は、工事期間が長くなりやすく、スケジュールは余裕を持って確保すべきです。移転や引越などの時間も考えないとなりません。そのために、早めに業者に依頼し、入念に打ち合わせて、スムーズに工事が進むようにしましょう。工期内に工事が終わらないとなれば、余計にお金がかかり、オーナーに迷惑をかけます。

条件によって費用が変動

内装のどこを解体するか、部屋の広さはどれぐらいか、テナントは何階にあるのかなどによって、内装解体の費用は変化します。一般的な費用相場はありますが、工事内容によっては、相場以上にお金がかかります。

業者への依頼前には見積もりを取りますが、明細を見て、何にお金がかかるのか把握しておきましょう。場合によっては、追加工事が必要となり、その費用も請求されるかもしれません。

工事前の清掃

内装解体はリフォーム工事の一環です。内装を撤去する以外にも、テナントを綺麗にもします。解体工事前には、自分で清掃できる部分は行い、処分できるものは処理して起きましょう。

解体工事で行うことを減らせれば、それだけ工事費用を少なくできます。理想は見積もり前に掃除です。予定があり難しいとなれば、見積もり時に、自分で掃除し撤去する物を工事業者に伝えてください。片付けしたら、どれだけ費用を少なくできるか確認し、自分で何を行うのか決めます。

マンション内装解体

マンションの内装解体では、共用部を傷つけないようにして、解体していきます。工事前に必要な箇所は養生しておきます。リフォームの手間を出来るだけ少なくした方が費用は安くなります。

水回りなど再利用できる部分があれば、そのまま残しておくと、リフォーム費用を浮かせられます。また、マンションは隣に部屋があるので、騒音問題が出やすいです。工事前には、周辺への挨拶をしておきましょう。

大型内装解体は業者の実績を見て判断

内装解体も、物件の規模によって難易度が異なります。大型の物件で特殊な設備が使われているようなケースでは、建物自体に影響を及ぼさないようにしっかり内装解体を行うためには、解体業者にも熟練した技術や相応の設備が必要となります。

そのため、大型物件の内装解体を依頼する場合には、よりシビアな目で業者を選定する必要があります。「現地調査や見積もりの対応がしっかりしている」「解体工事を行う建設業の許可証を所有している」「内装解体の実績や取引先企業が豊富」といったポイントに注目しましょう。

おわりに

内装解体で重要な点は、どこまで解体しなければいけないか、反対にどこは解体してはいけないかという範囲をきっちりおさえ、それをオーナー・テナント・解体業者で相互に理解することです。

そして、打ち合わせた内容に基づいて工事を無事に実現するには、内装解体の実績が豊富で信頼できる解体業者を探すことが大切です。必要な書類はきちんと提示してもらい、見積もりの内容についても納得のいくまで質問するなどして見極めましょう。