「再建築不可物件」とは？その活用法とは？？気になるポイントを徹底解説！

2018.10.18

「親から受け継いだ家が古くなったから建て替えたい」「いい立地の古い中古住宅が安く売りに出ているので、解体して新築したい」「今まで住んでいた家から住み替えるので、売りに出したい」etc……。家の解体・新築を考えるにはさまざまなケースがあります。

しかし、いざ解体・新築しようとした土地が「再建築不可物件」であったことが判明してしまったとき、いったいどうすればいいのでしょうか。というかそもそも、「再建築不可物件」とはどのような物件を指すもので、どうして再建築が不可なのでしょうか？

あとで困ったことにならないよう、この機会に理解しておきましょう！

「再建築不可物件」とは、法律で「現在建っている建物を壊して新たな建築を行う」ということができないと定められている物件を指します。

もちろん、これは決して違法な建物というわけではなく、次のような事情から新たな建築に制限が生じているだけなのです。

今の建物を建てた当時は問題がなかったものの、その後法改定があり、現在の法律に合わせて新たに家を建てることが困難になってしまった物件のことを指します。

「接道義務」とは、幅4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接地していなければならないという決まりです。

「接地が2メートル未満」である場合はもちろん、「敷地に接している道路の幅が4メートル未満」である場合も、この接道義務を果たしていないという扱いになります。

敷地の接道義務が課されるのは都道府県が都市計画を定めた区域内で、消防車や救急車などの緊急車両の通行を確保することや、災害時の避難経路を確保することを目的として定められています。

したがって、都市計画の定めがない区域では適用外ですが、そうした区域でも条例の取り決めがあるようなケースがあるため、やはり確認は不可欠です。

これから物件を購入する場合に再建築不可物件を選ぶメリットは、比較的安価で購入しやすいことが挙げられます。

再建築可能な土地も多いなかで販売される再建築不可物件は、売る側が価格を下げる傾向にあり、通常の物件の7割程度、安ければ通常の物件の半額で購入できることも。資産価値が低くなれば、それに伴って固定資産税なども安くなります。

また、再建築不可物件に建っている住宅は築年数が一定以上経過していることが多く、見方によってはレトロな昔ながらの住宅でもあります。

そうした物件を好む方にとっては、安価で好みの物件を購入できることになるわけです。リフォームやリノベーションで好みの家にすることだって可能。

そして再建築不可物件のデメリットとしては、自ら解体する場合はもちろん、災害などで倒壊するようなケースでも住宅を再建築することが挙げられるでしょう。

その場合、建物の耐震性などを確認するホームインスペクション（住宅診断）の実施と、必要に応じて補強・補修の対応が必要となります。そのため、購入後もメンテナンスの手間と出費はある程度覚悟しておくべきでしょう。

再建築不可物件を活用する方法として、すでに建っている住宅に住み続けるという選択肢しかないかというと、そんなことはありません。

前述のとおり、リフォーム・リノベーションは可能ですし、現在の法律に適合させることができれば建て替え工事も視野に入ります。

近隣の土地を買い取って接道義務を果たす敷地となることができれば、再建築も可能になるわけです。そうなれば資産価値も上がりますから、売却にも有利です。

反対に、「この土地を買い取ってもらえれば、そちらの土地が再建築可能になりますよ」と訴求することで、近隣の土地所有者に買い取ってもらうような交渉も考えられます。

そのほか、ニーズや固定資産税などを計算したうえで利益が見込めるようであれば、駐車場の経営なども選択肢になるでしょう。

再建築不可物件には制限があり、それはそのままデメリットとなります。しかし、扱いが難しいとはいえ、デメリットだけではありません。再建築不可物件にもさまざまな活用方法がありますし、見出せる価値も少なくないのです。

必要以上に再建築不可物件を探す必要はありませんが、はなから「再建築不可物件はやめておこう」と決めつけてしまうと、それだけ選択肢が減ってしまいます。

不動産会社やホームインスペクション会社など、さまざまな専門家の協力を得ながら、最良な物件の活用を模索していくべきではないでしょうか。