今まで諦められていた○○の土地活用が可能に！狭小地でも建築可能な長屋物件の気になる費用とメリットについて
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土地を所有しているけど使用していない、売却したいが売り手が見つからず困っている人はいないでしょうか？
使用しない土地でも、固定資産税はかかり、保有するだけで毎年税金が発生します。つまり保有して使わない土地は、マイナスの資産とも言えるでしょう。売れない土地はどのようにして活用していけばいいのでしょうか？土地活用の方法を考えてみたいと思います。
目次
所有していて困る土地の代表2つ
土地というと四角形や長方形など、いくつもの形があります。中には使用しにくい形の土地もあり、そのような場所はなかなか売り手が見つかりません。
狭小地
定義はないですが、一般的には20坪または15坪以下の狭い土地です。土地面積が狭いのはもちろん、台形や三角形など不整形地である場合も多いです。家屋と家屋の間の狭い土地、三股になっている道路を挟んだ部分の土地なども、狭小地であることがよくあります。
売れない理由
土地が狭いので用途が限られ、広い部屋の住宅や部屋数のたくさんある住宅は建てにくいのです。希望の住宅を建てられないので、欲しいという人が少なくなってしまいます。台形や三角形の土地だと、住宅を建てるのも難しくなってしまい、建てられる住宅は限られます。
旗竿地
名前が示す通り、旗の形をした土地を旗竿地と言います。入り口は竿のように細くなっており、奥に旗のような四角い土地があります。このために、道路から離れた場所に住宅として適した土地があるのが、旗竿地の特徴です。入り口の細い土地は、車1台がやっと通れるぐらい狭い場合が多いです。
売れない理由
旗竿地は四角い住宅用の敷地があるので、広さを確保すれば希望の間取りの家は建てられるかもしれません。ただし入り口は狭く、通常竿の部分を駐車場にします。そのために、停められる台数が限られる、大きな車は停められないかもしれない、2台あるなら縦列駐車しないといけないなどが起こります。
さらに、多くの旗竿地では周囲4辺が他人の家と接するので、家の建て方を考えないとプライバシーを確保できません。使いにくい土地なので、欲しい人が少なく売れにくいのです。
長屋建て・重層長屋で問題解決
狭い土地や不整形地などは、保有していても売れないだろうとあきらめている人もいるのではないでしょうか？しかし考え方次第では、整形地に建てられるような家屋を建設することもでき、売れない土地活用が可能です。土地活用のひとつが長屋建てや重層長屋です。
一般的な共同住宅は不可な理由
共用の廊下や階段のあるアパートを共同住宅と言います。外壁に面した2階に行く階段、各部屋の玄関に通じている廊下のあるような構造の建物です。このような共同住宅は、災害時の避難経路を確保しないといけない決まりがあります。たとえば東京都の場合、接している道路が4m以上必要です。狭小地や旗竿地であると、4mの道路を確保するのは難しいため共同住宅を建てることはできません。
長屋建て・重層長屋とは？
アパートでも、共用の玄関や廊下、階段などのない構造の建物を長屋建てまたは重層長屋と言います。共同住宅に比べると建築基準が緩くなっており、接する道路は2m以上あれば建築可能です。長屋建てにすれば、アパートを狭小地や旗竿地にも建てられます。
たとえば、2階建てのアパートにするにしても、共用の廊下を造らず、階段で2階の玄関に直接繋がるようにすれば、共用部分はないので長屋建てとなります。共用部分を作れないので、3階建て以上のアパートを造るのは難しいかもしれません。
特徴・メリット
長屋建てや重層長屋には以下の特徴があります。
- 特殊建築物には該当しない
- 法的には共同住宅ではない
- 厳しい耐火性能は必要ない
さらには以下のようなメリットもあります。
- 共用廊下や玄関がないので各住戸の面積を広くとれる
- 土地の安い不整形地に建てると、コスト削減になる
安く賃貸用の家屋を建てたいとなれば、長屋建てや重層長屋はメリットが多いです。旗竿地に建てるにしても、竿の部分には向きを変えて家屋を建てれば土地を余すことなく有効活用ができます。
気になる建築費用
長屋建てや重層長屋も、どんな土地にどのような構造の建物を建てるかで費用は変化します。
構造で費用も異なる
アパート建築での坪単価は、一般的に坪70万円ぐらいが平均です。これが不整形地であれば、坪30万円～50万円ぐらいになります。おおよその目安になるので、使用する建材や設置する設備でも変化します。これに戸数をかけたのが、長屋建てや重層長屋の総工事費です。土地の坪数での総額、そして戸数での総額を計算すれば、建築にはおおよそいくらの資金が必要かわかってくるでしょう。
参照元：アパートの建築費はいくら？坪単価の相場は？（最新） – 不動産実務TIPS
ローコストアパート
都心や関東周辺でも、探せば1坪35万円ぐらいの土地は見つかるでしょう。じっくり土地を探していけば土地代を安くできます。建物の建築費用を安くしてローコストにするには、工務店や建築メーカーの選び方が大切です。建物の構造や形状を規格化、使用建材を可能な限り統一し、部屋の基本構成をシンプルにするなど無駄を省くとローコストアパートが完成します。ローコストアパートならば、1住戸の建築費用を抑えることができるでしょう。
おわりに
狭小地や旗竿地は、建物を建てにくく活用しにくい土地です。しかし長屋建てや重層長屋であれば、多くの土地に建築可能となるので、有効活用し不動産運営もできるでしょう。
また、新しく狭小地や旗竿地の土地を購入するにしても、整形地よりも安いので不動産運営したい人はコスト削減も期待できますよ。
