更地にかかる固定資産税とは？気になる解体後の課税額を実際に計算しながら解説

2018.10.18

「戸建て住宅を相続したものの、仕事や通学などの事情で住むことはできず、結局空き家のままになっている……」

従来は、このような空き家をそのまま所有しておくことに大きな問題はありませんでした。空き家の解体には費用がかかりますし、その土地に住宅が建っていることで固定資産税の優遇措置を受けられたからです。

しかし、「空き家対策特別措置法」が施行された今、空き家を放置しておくことでデメリットが生じることもあり得ます。

建物が古すぎて改築が高額になったり、立地などの都合から賃貸経営も難しかったりといった場合には、空き家を解体して更地にすることを検討せざるを得ません。

そこでまず知っておきたいのが、固定資産税の問題でしょう。実を言うと、そこには数字のトリックがいくつか隠されているのです。

ご存知の通り、土地や住宅などの不動産を所有していると「固定資産税」という税金を支払う義務が生じます。この固定資産税は、土地や建物の資産評価額（課税標準額）に基づいて計算されることになり、資産価値の高い不動産であればあるほど高額になります。

例えば所有する不動産が空き地（更地）の場合、固定資産税は「課税標準額の1.4％」と決まっているのですが、この土地に住宅が建っていることで、固定資産税が軽減されるのです。

200平米までの土地は「小規模住宅用地」と分類され、住宅が建っているケースでは税額が更地の6分の1に、土地が200平米超の場合には、その超えた部分が更地の3分の1の課税額となります。

そうなると、空き家を解体して更地にした場合、単純計算として固定資産税はそれまでの6倍になってしまうこともある……ということになります。本当に6倍に跳ね上がってしまうのか確認するためには、実際に固定資産税の額を計算してみるのが有効と言えます。

例えば、土地の評価額が1000万円、住宅の評価額が200万円、土地の広さが150平米の不動産を所有しているというケースで計算してみましょう。

住宅が建っている場合、土地の固定資産税は評価額1000万円×優遇措置1/6×税率1.4％＝2万3333円、住宅の固定資産税は評価額200万円×税率1.4％＝2万8000円です。

この住宅を解体して更地にすると、非住宅用地として課税されることになりますが、この場合の固定資産税の基準となる評価額（課税標準額）は「評価額の7割が上限価格」となります。

したがって、更地にした土地の固定資産税は、評価額1000万円×上限70％×税率1.4％＝9万8000円。さらに、住宅に課税されていた固定資産税もなくなります。

つまり、実際には空き地を解体したからといって、本当に固定資産税が6倍になる……というわけではないのです。

このように、空き家を解体しても、実際には固定資産税が6倍にはならないばかりか、空き家を放置しておけば「特定空き家」に指定されて固定資産税の優遇措置を受けられなくなることも。

そのような事態にならないよう、先手を打って空き家を解体し、更地を活用するという選択肢を考えておくべきでしょう。

更地の活用方法としてはさまざまなものがあります。多くの方が思いつきやすいのは、土地を駐車場やコインパーキングなどに転用することでしょう。

駐車場やコインパーキングとして貸し出すことで新しい収入を得ることができれば、解体前に比べて増えた税金をカバーすることも可能になります。

ほかには、農地として活用するという選択肢もあります。

更地を農地に変えて農産物を収穫できるようになれば、こちらも新たな収入源となり、税金の支払いなどに充てることが可能です。さらに、農地に変えることで、場合によっては固定資産税を安くすることもできることがあります。

節税目的で土地を農地にするには「土地を耕すなどして、誰が見ても『農地』と判断できる状態にする」「不動産登記の変更を行う」ことなどが必要で、多少ハードルが高いかもしれませんが、耕作を楽しむことができれば一石二鳥の選択肢といえるかもしれません。

「空き家を解体すると固定資産税が6倍になるらしい」——そうした“思い込み”で解体をとどまっている方は、一度固定資産税の金額を試算してみましょう。

上記の計算はあくまで一例ですが、実際のケースで計算してみることで、「思っていたほどの増額ではなかった」と安心できることも少なくありません。

そして、空き家を解体したあとの更地には、さまざまな活用方法があります。土地をどのように活用するかによって、不動産登記上の地目がどうなるかもことなり、それによってさらに固定資産税の金額が変わることもあります。

そうしたことを考慮しながら、活用方法についても考えてみましょう。